中古マンションを購入する際、多くの人が最初に気にするのが「築年数」です。
築浅の物件は高額で手が届きづらく、かといって築古物件には「本当に安全なのか？」「あと何年住めるのか？」という不安がつきまといます。
実は、中古マンションの価値や住みやすさは、単に築年数だけでは判断できません。価格の推移、耐震性、修繕履歴、管理状況など、複数の要素が複雑に絡み合っており、正しい判断をするには専門的な知識が必要です。
購入を検討している方も、すでに所有している方も、ぜひ最後までご覧ください。
中古マンションを購入するにあたり、ご不安は多いのではないのでしょうか。
ホープスタイルLINE公式のお友達追加で、お手軽に中古マンションの購入やリノベーション準備の方法を「無料特典」として、受け取ってもらえます。
少しでも気になる方は、以下の画像をクリックしていただき、お友達追加をお願いします。
目次
築年数で見る中古マンションの購入タイミングとは
築10年以内は新築に近い住み心地と設備
築10年以内の中古マンションは、新築と比較しても設備の劣化が少なく、住環境としての快適さが保たれているのが大きな魅力です。キッチンや浴室などの水回り、共用部分の設備も現行の仕様に近く、最新の仕様や機能をそのまま享受できるケースが多く見られます。
加えて、建物自体の耐震基準や省エネルギー性能なども、現行法規に則って建設されているため、安全性や経済性の面でも優れています。住宅性能評価を取得している物件であれば、第三者の評価がある分、安心感も一層高まるでしょう。
一方で、新築との価格差があまりないこともあり、「あえて中古を選ぶメリットがあるのか？」と迷う方もいます。新築と築浅の中古では、確かに価格差は小さいものの、中古物件であれば仲介手数料や諸費用を加味しても、数百万円単位でコストを抑えられるケースもあります。さらに、すでに建物が完成しているため、内見してから購入判断ができる点は、新築物件にはない強みです。
築20年は価格が下がり狙い目のタイミング
中古マンション市場では、築20年前後の物件が「価格と価値のバランスが良い」として注目を集めています。
なぜなら、多くのデータが示すように、マンション価格は築15～20年で下落が一段落し、その後は横ばいに近い価格推移を見せるからです。つまり、築20年の物件は、「これ以上大きく値下がりしにくい底値圏」にあるとされ、価格の安定性を見込んだ購入が可能となります。
このタイミングのマンションは、建物自体の構造や外壁、防水などに大規模修繕が実施されているケースも多く、劣化が補修された良好な状態のものも見受けられます。適切に管理された物件であれば、築20年とは思えない清潔感や居住性を感じられるでしょう。
また、築20年というのは、物件自体の歴史や管理状況が蓄積されており、修繕履歴や管理組合の運営状況を把握しやすいというメリットもあります。これは、マンションの「将来性」を見極める上で重要な判断材料となります。
ただし注意点としては、給湯器や水回りの設備が寿命を迎えつつある場合が多く、購入後にある程度のリフォーム費用がかかる可能性があるということです。
築30年を超えるとフルリノベーション前提
築30年を超えると、物件の価格は大きく下がり、手の届きやすい水準になります。しかし同時に、内装や設備、場合によっては構造部分まで含めて、何らかの対処が必要になるケースも多く、購入後のリフォームやリノベーションが前提となることがほとんどです。
こうした築古物件を選ぶメリットは、「自分好みの空間を一から設計できる自由度の高さ」と、「物件価格が安いため、その分をリノベーション費用に回せる」というコストバランスの良さにあります。特に、近年はリノベーションを前提とした物件購入が浸透しており、築古であってもデザイン性・機能性の高い空間に再生する事例が増えています。
とはいえ、築30年超の物件では、購入前に建物自体の安全性や将来的な維持管理コストをしっかり把握する必要があります。耐震性に不安がある構造であれば、専門家による診断を受けることが望ましいです。
もう一つの注意点として、将来的な売却のしやすさも考慮するべきです。
築30年超の物件は、年数がさらに進むことで市場価値が下がるリスクもあり、資産としての流動性には限界があります。したがって、自身が「長く住む」前提なのか、それとも「数年後に売却する」計画なのかを明確にしておくことが大切です。
中古マンションの寿命は築何年までが目安か
物理的寿命と社会的寿命の違いとは
中古マンションの寿命を語る上で、「物理的寿命」と「社会的寿命」という2つの視点を区別して理解することが重要です。これらは似ているようでまったく異なる概念であり、購入判断に大きく影響を及ぼします。
物理的寿命とは、建物の構造体が物理的に使用可能である期間のことを指します。鉄筋コンクリート造（RC造）であれば一般的に60年程度が目安とされており、メンテナンスがしっかりと行われていれば100年近く使えるという専門家の意見もあります。
一方、社会的寿命とは、市場からの評価や実用的価値に基づく寿命です。たとえ建物がまだ使える状態でも、設備の老朽化や見た目の古さ、周囲の環境とのミスマッチ、流動性の低下などにより、「住みたい」と思われなくなることで、実質的にその役割を終えることがあります。特に都市部では再開発の影響もあり、築年数が古いことで取り壊しや建て替えが選択されるケースも見受けられます。
この2つの寿命を混同してしまうと、「まだ住めると思っていたのに資産価値がゼロに近い」または「物理的にはまだ安全なのに売れない」といったトラブルに繋がります。
点検・修繕次第で築50年以上でも住めるケースも
築50年以上のマンションと聞くと、多くの人は「老朽化していて危ない」「もうすぐ取り壊されるのでは」といった不安を感じるかもしれません。しかし現実には、点検と修繕がしっかり行われていれば、築年数が古くても安全で快適に住み続けられる物件は数多く存在しています。
そのカギとなるのが「長期修繕計画」と「定期的な点検」です。例えば、外壁の塗装や防水工事、エレベーターの更新、給排水管の交換といった計画的なメンテナンスが実施されていれば、建物の性能や見た目を長く維持することが可能です。国土交通省も、長期修繕計画に基づいた維持管理を行うことで、マンションの寿命を100年以上に延ばすことができると発表しています。
実際、東京都心部では、築50〜60年のマンションでも売買が行われており、リノベーション前提で購入されるケースも増えています。外観こそ古くても、室内を一新することで、新築並みの快適さを手に入れることもできるのです。また、築年数が古いことで価格が安く、立地に優れているというメリットもあるため、資金計画次第では理想的な選択肢になることもあります。
ただし、すべての築古マンションが安全というわけではありません。管理がずさんだったり、修繕履歴がない物件は避けるべきです。
ホープスタイルにお問い合わせや、ご相談をご希望の方は、以下からご連絡ください。
無料で現在のご状況を伺い、最適な中古マンションやリノベーションプランをご提案させていただきます。
築年数が価格や資産価値に与える影響
築20年を超えると価格はほぼ横ばいに
中古マンションの価格は築年数と密接に関係しています。特に築20年を過ぎたあたりで価格の下落が緩やかになり、一定の水準で横ばいに推移するケースが多いというのは、不動産市場の通説でもあります。これは、マンションの資産価値が築年数によって急激に落ちる時期を越えたためと考えられます。
築10年〜20年の間では、設備の更新時期や外観の劣化などが重なり、価格は比較的大きく下落します。しかし、築20年を過ぎると大規模修繕を終えている物件が多く、建物としての安定性が戻るため、価格は底を打つ傾向にあります。つまり、それ以降の値下がりリスクが小さくなり、安定した価格帯に入ってくるというわけです。
このような築20年以上の物件は、価格の安定感から「資産価値の減少が緩やかで、損をしにくい」とも言えます。購入後に数年住んでから売却しても、購入時とほぼ同じ価格で売れる可能性も高いため、結果的にコストパフォーマンスが良いと評価されることもあります。
ただし、築年数が古くなるにつれて流動性（買い手が付きやすいかどうか）は徐々に低下していきます。
また、立地や建物の管理状態によっても資産価値は大きく変動するため、単に築年数だけを見て「割安だ」と判断するのは早計です。購入時には、その物件が将来的に需要を維持できる要素（駅近、再開発エリア、人気の学区など）を持っているかをチェックすることが肝心です。
築年数が進むと住宅ローンの条件にも影響
中古マンションを購入する際、多くの人が利用するのが住宅ローンですが、実は築年数が進むにつれて、住宅ローンの条件は厳しくなる傾向があります。特に築30年を超える物件では、金融機関の評価もシビアになり、希望通りの融資を受けられない可能性があるため、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。
住宅ローンでは、金融機関が「物件の担保価値」を基に融資額や返済期間を設定します。築年数が浅い物件ほど担保価値が高いため、借入可能額も多く、返済期間も長く設定できます。しかし、築年数が古くなると建物の資産価値が下がり、担保としての評価も低くなります。その結果、融資額が減額されたり、返済期間が短縮されたりすることがあります。
また、住宅ローン控除（住宅ローン減税）にも注意が必要です。
築25年以上の木造物件や、築30年以上のRC造などの中古マンションは、原則として住宅ローン控除の対象外となります。適用を受けるには、耐震基準適合証明書の提出が必要になるなど、追加の手続きや費用が発生することもあります。
特にフルリノベーションを前提とする場合、工事費を含めたリノベーションローンとの併用を検討する人も増えていますが、それぞれの融資条件や金利が異なるため、慎重な比較が欠かせません。
つまり、築古物件を購入する際には、単に価格の安さだけでなく、住宅ローンの組みやすさや融資条件の違いを理解した上での判断が求められます。
耐震性は築年数以上に重要なチェックポイント
旧耐震基準と新耐震基準の違いを理解する
中古マンションを選ぶ上で、築年数と同じくらい、あるいはそれ以上に重視すべきなのが「耐震性」です。
特に日本のように地震が頻発する地域では、建物の耐震基準が命を守るための基準ともなります。実際、築年数が古くても新耐震基準を満たしていれば、十分な安全性を確保できる物件も多くあります。
日本では1981年6月に建築基準法が改正され、より厳格な耐震性能が求められるようになりました。それ以前に建てられた建物は「旧耐震基準」、以降は「新耐震基準」に基づいて設計されており、大地震に対する耐性に大きな違いがあります。新耐震基準では、震度6強〜7程度の地震にも倒壊しない構造が求められているため、築年数が30年を超えていても、1981年以降の建築であれば一定の安心感があります。
築年数だけで判断せず、必ず「どの耐震基準で建てられているか」に注目することで、見た目ではわからない大きなリスクを回避できます。
耐震補強工事の有無も確認を
旧耐震基準のマンションだからといって、必ずしも安全性が低いとは限りません。実際には、多くの管理組合が耐震診断を実施し、その結果に基づいて耐震補強工事を行っているケースもあります。重要なのは、その補強工事が実際に行われたか、どの程度の内容だったかを確認することです。
耐震補強工事には、柱や梁への補強、耐震壁の追加、基礎部分の補強など、さまざまな方法があります。これらはコストがかかるため、管理組合が強い意志を持ち、積立金を十分に確保していなければ実施できません。そのため、補強工事が行われているという事実自体が、そのマンションが「住民により大切にされてきた建物」である証でもあります。
購入を検討しているマンションが旧耐震である場合、まずは耐震診断報告書や補強工事の実施記録があるかを確認しましょう。これらは管理組合に問い合わせれば開示してもらえるケースが多く、書類での確認が困難な場合は、不動産会社を通じての確認も可能です。
一方、耐震診断の結果に問題があっても、工事が未実施の場合は注意が必要です。今後の負担が重くなる可能性や、資産価値の下落を招くリスクがあります。特に住宅ローン控除の適用や、将来的な売却時の流動性にも影響を与えるため、慎重な検討が必要です。
築40年以上の中古マンション購入はアリか？
リノベーション前提なら検討の価値あり
築40年以上の中古マンションというと、多くの人が「古すぎるのではないか」「耐久性や快適性に問題があるのでは」と不安を感じるかもしれません。しかし、必ずしもそれらがデメリットに直結するわけではありません。実際には、築年数の古いマンションこそ、条件次第では「自分好みに再生できる資産」として大きな魅力を秘めています。
第一に、価格の安さが最大のメリットです。築40年以上の物件は新築や築浅に比べて大幅に価格が下がっており、同じ立地であれば築浅物件の半額以下で購入できるケースも少なくありません。価格が抑えられる分、リノベーションに予算を充てることができるため、「立地がよく、広さもあるが、自分好みの空間に作り替えたい」というニーズに合致します。
ただし、リノベーション前提であっても注意点があります。
建物の構造や躯体の劣化状況によっては、希望する工事ができない場合や、大掛かりな補修が必要になる場合もあります。また、管理組合の修繕計画が不十分だと、住み続ける中で大規模修繕の費用負担が重くのしかかる可能性もあります。
売却時の資産価値や流動性は要注意
築40年以上のマンション購入を検討する際、見落とされがちなのが「将来の売却時における資産価値の低下」と「流動性の低さ」です。たとえ購入時に満足できる条件だったとしても、いざ売却しようとしたときに買い手がつかない、もしくは大幅に価格を下げないと売れないといったリスクがあることを認識しておくべきです。
中古マンションの資産価値は、築年数が進むほど市場での評価が下がりやすくなります。築40年を超える物件は、一般的に金融機関からの評価も低くなり、住宅ローンが組みにくくなる傾向があります。これにより、購入希望者の選択肢が「現金一括購入」や「短期ローン利用者」に限られてしまい、結果として流通性が著しく低下します。
さらに、将来的にマンションの建て替えや取り壊しの話が出た場合、区分所有者全員の同意や莫大な資金が必要となるため、思うように進まないことも多々あります。耐震性に不安があるマンションであっても、法的・資金的なハードルの高さから、そのまま住み続けざるを得ない状況に置かれる可能性もあります。
こうした理由から、築40年以上の物件を購入する際は、「出口戦略」を明確にしておく必要があります。
一方で、「将来的に売却する可能性がある」「投資的観点も持ち合わせている」という方は、慎重な判断が求められます。購入時点での価格や立地だけでなく、周辺の将来的な開発計画、駅からの距離、居住者層の動向なども含めて、総合的に流動性を見極める視点が欠かせません。
中古マンション購入前に考慮すべきお金の問題
住宅ローン控除の対象外になる可能性も
中古マンションを購入する際、多くの方が住宅ローンを利用しますが、築年数によっては「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」が適用されないケースがあることをご存知でしょうか。控除を前提に資金計画を立てていた場合、この落とし穴に気づかないまま進めてしまうと、想定よりも大きな金銭負担を背負うことになりかねません。
住宅ローン控除とは、一定条件を満たした住宅ローンを利用してマイホームを取得した際に、年末時点のローン残高の一定割合を、所得税・住民税から差し引ける制度です。新築住宅では比較的スムーズに適用されますが、中古マンションの場合、以下の条件を満たす必要があります。
- 非木造（RC造など）なら築25年以内
- 木造住宅なら築20年以内
- 上記を超える築年数であっても、「耐震基準適合証明書」を取得すれば対象となる
このため、築30年以上のマンションを購入する場合は、控除を受けるには「耐震性を証明する書類」が必要不可欠になります。
しかし、この書類の取得には専門家による診断費用がかかり、診断の結果、補強が必要と判断された場合はさらに高額な工事費が発生します。しかも、証明書の取得ができなければ控除は適用されず、年間数十万円単位の減税効果を受けられなくなるのです。
控除を利用できる前提でローン返済額を設定していた場合、実際には毎年の返済額が重くのしかかり、家計に余裕がなくなる恐れもあります。
特に、初めて住宅を購入する方にとっては、資金計画が崩れる原因となり得るため、築年数だけでなく「控除対象かどうか」を事前に確認することが非常に重要です。
リフォーム・修繕費用を事前に見積もる
中古マンション購入において、見落とされがちなのが「購入後に発生するリフォーム・修繕費用」です。物件価格に目がいってしまいがちですが、築年数の古い物件であればあるほど、住み始めてからさまざまな設備の交換や補修が必要になるケースがほとんどです。
特に注意すべきは、給湯器、トイレ、キッチン、浴室といった水回りの設備です。これらは経年劣化が避けられない部分であり、築20年を超える物件では一度も交換されていない場合も多く見られます。
さらに、室内だけでなく共用部分にも目を向ける必要があります。エレベーターの更新、外壁補修、大規模修繕などが今後予定されている場合、管理組合から一時金の徴収があることも。修繕積立金が不足しているマンションでは、思わぬ高額負担を求められるリスクがあるのです。
こうしたリフォーム・修繕の費用は、住宅ローンとは別に自己資金で対応するケースが多いため、事前の資金計画に必ず組み込んでおくべきです。
また、リフォームを前提にしている場合には、「どの範囲まで施工するか」によって費用が大きく変動するため、複数のリフォーム会社から見積もりを取っておくとよいでしょう。
築年数を気にするだけでなく、住み替え時期も見極めよう
資産価値が落ちる前に売却するのも選択肢
中古マンションを所有している方、または購入を検討している方にとって、「いつまで住むか」「どのタイミングで売却するか」という“出口戦略”の視点は極めて重要です。多くの方が、買うときの条件にばかり注目しがちですが、将来的な資産価値や売却のしやすさも購入時点である程度予測しておく必要があります。
一般的にマンションの資産価値は築年数が経過するにつれて緩やかに下落していきますが、築20〜25年以降は価格が底を打つ傾向にあります。
ただし、これはあくまで平均的な動きであり、個々の物件の立地や管理状況によっては、築30年以降に急激に資産価値が下がるケースもあります。特に、駅から遠い、空室が多い、管理が行き届いていない物件は、築年数の影響を大きく受けやすいのです。
こうした背景から、「まだ売れるうちに売っておく」という判断は現実的な選択肢となり得ます。早めの住み替えによって、住宅ローンの組み直しやライフスタイルの変化にも柔軟に対応できます。
ただし、売却を前提とするのであれば、常に物件の状態を良好に保ち、計画的な修繕やリフォームを施しておくことも重要です。内装が綺麗に整っていれば、築年数が進んでいても高めの価格で売却できる可能性もあります。
つまり、資産としての価値を維持するためには、「出口を見据えた住まい方」が求められるのです。
築年数だけで判断せず、ライフプランとの兼ね合いも大切
マンション購入を検討する際、「築年数」を気にするのは当然ですが、それだけで判断するのは早計です。なぜなら、築年数よりも重要なのは、その物件が「あなたのライフプランに合っているかどうか」だからです。
いくら築浅で綺麗な物件でも、家族構成や生活スタイルに合っていなければ、日々のストレスや不便さが積み重なり、満足度は下がってしまいます。
また、将来的な収入の見通しや転勤、介護など、人生にはさまざまな変化が訪れます。その中で、柔軟に対応できる住まいかどうかも重要な判断軸となります。築年数が多少進んでいても、自分たちのライフスタイルに合っていて、管理状態が良好であれば、長く快適に暮らせる可能性は高いのです。
最も大切なのは、自分たちが「どんな生活を送りたいか」「どれくらいの期間、そこに住む予定なのか」を明確にすることです。
その上で築年数や価格、設備などの条件を総合的に見て判断することで、後悔のないマンション購入が実現します。
まとめ
中古マンションの購入を検討する際、築年数は非常に重要な判断材料の一つです。しかし、それだけにとらわれてしまうと、大切な要素を見落としてしまう可能性があります。
本当に満足度の高い住まいを手に入れるには、「築何年まで住めるのか？」という問いに対して、より多面的な視点で判断することが求められます。
単純な“年数”ではなく、建物の状態、管理体制、耐震性、経済性、ライフプランとの整合性といった複数の要素を総合的に見て判断することが重要です。
表面的な情報に惑わされず、自分にとって何を優先すべきかを明確にしながら、冷静な判断を重ねることが、後悔しないマンション購入への最短ルートとなるでしょう。
ホープスタイルでは、中古マンションの購入からリノベーションまで一気通貫で行うことができる会社です。
そのため、リフォーム/リノベーション会社では見ることのできない、中古マンション情報をHP上で多数ご覧できるようになっております。
ぜひ一度ホープスタイルのHPまでお越しいただき、自分たちに合った中古マンションをご覧ください。以下のリンクをクリックいただくと、ご覧いただけます。
ホープスタイルLINE公式のお友達追加で、お手軽に中古マンションの購入やリノベーション準備の方法を「無料特典」として、受け取ってもらえます。
少しでも気になる方は、以下の画像をクリックしていただき、お友達追加をお願いします。
