中古マンションの購入を検討している方にとって、「いつが買い時なのか？」という疑問は避けて通れません。
新築に比べて割安な価格が魅力の中古マンションですが、築年数や市場動向によっては資産価値の変動リスクも抱えています。また、住宅ローン金利や家族構成、将来のライフプランなど、さまざまな要因を総合的に考慮する必要があります。
本記事では、2025年の最新情報をもとに「中古マンションの買い時は築年数と市場相場から見極めよう！2025年最新事情を解説」というタイトルで、築年数別の特徴や市場トレンド、経済指標、ライフスタイルとの関連性など、買い時を判断するための具体的なポイントを丁寧に解説していきます。
将来後悔しない物件選びのために、ぜひ最後までご一読ください。中古マンションの「買い時」は、誰にとっても同じではなく、個々のライフスタイルや将来設計に合わせて決めるべきです。
住宅購入は大きなライフイベントであり、「今が市場的にお得かどうか」だけでは本当の意味でのベストタイミングとは言えません。結婚、出産、子どもの進学、転職、親の介護など、人によって大きく異なる人生の節目が関係してくるからです。
たとえば、夫婦共働きで子育てを考えている家庭にとっては、保育園や学校が近くにある立地での物件を、子どもが小学校に上がる前に購入することが理想的かもしれません。一方で、単身者でリモートワークが多い人ならば、通勤の利便性よりも価格重視で郊外の広い物件を選ぶケースもあります。
このように、同じ年齢や収入帯であっても、家庭構成や人生の優先順位によって最適なタイミングやエリア、価格帯は大きく変わります。
市場の動きに翻弄されすぎず、自分たちの生活と照らし合わせて判断することが、「本当の買い時」を見極めるための第一歩です。
中古マンションの購入や流れなどについては、以下の記事をご参考ください。
関連記事：
中古マンションを購入する流れとは。住宅ローン・現金で買う場合、購入と同時にリフォームする場合の流れや必要な期間を解説
中古マンションはどうやって買うの？契約までの流れと購入の注意点を解説
目次
市場の流れと家庭の事情をリンクさせよう
中古マンションを購入する際は、自分のライフプランと市場の動向の両方を照らし合わせて判断することが大切です。
住宅価格の推移や住宅ローン金利、税制優遇の有無といった外的要因は、中古マンションの価格や購入後の総支出に大きく影響します。
しかし、こうしたマクロな視点だけで判断すると、自分に合っていない物件を焦って購入することになり、後悔の原因にもなりかねません。経済動向と家庭の事情、この両輪がバランスよく整ったときこそが「本当の買い時」と言えます。
例えば、2025年現在、低金利政策が見直されつつあり、住宅ローン金利の上昇が懸念されています。こうした時期において、「まだ金利が低いうちに買っておこう」と判断する人も多いですが、同時に子どもが受験を控えていて引っ越しが難しい場合は、無理して購入するタイミングではないかもしれません。
逆に、家族の転勤が予定されている人にとっては、売却しやすいタイミングでもあるため「今」が適切な購入タイミングになる可能性もあります。
経済の動きにばかり気を取られると、本当に必要な住環境を見失ってしまいます。市場動向は大切な指標ではありますが、それ以上に「自分や家族が安心して暮らせるか」という視点を忘れないこと。
家庭のタイミングと経済のタイミング、この二つを「リンク」させることが、後悔しない買い時の判断基準になります。
築年数と中古マンションの買い時の関係性
築20年から30年が買い時とされるワケ
中古マンションの購入において、築20年から30年の物件が「買い時」とされるのは、価格と品質、安全性のバランスが取れているからです。
築年数が20年を超えると、新築時よりも大幅に価格が下落しており、同じ立地・広さであっても新築物件より遥かに手が届きやすくなります。一方で、この年代のマンションは、バブル期以降に建てられた物件が多く、新耐震基準を満たしているケースがほとんどです。そのため、価格がこなれた状態でありながら、構造的な安全性も保たれているという、非常にバランスの良いゾーンなのです。
例えば、首都圏の駅近エリアにある築25年の中古マンションで、70㎡クラスの3LDKが4,000万円前後で購入できる物件があるとします。
同エリアの新築マンションであれば、同じ条件で7,000万円を超えることも珍しくありません。この差額を活かして、内装のリノベーションや家具の購入に充てることで、より理想的な住空間を作ることも可能です。また、築25年前後であれば大規模修繕が一巡しており、今後10年程度は比較的安心して住み続けられるという利点もあります。
築20年〜30年というタイミングは、価格が落ち着き、安全性も確保されており、将来的な資産価値も一定程度期待できることから、中古マンションの「買い時」として非常に優れたゾーンです。見逃してはならない狙い目の期間と言えるでしょう。
築浅と築古、それぞれのメリットとデメリット
築浅物件と築古物件にはそれぞれのメリット・デメリットがあり、自分のライフスタイルや資金計画に合った選択をすることが重要です。
築浅物件は設備や内装が最新で、引っ越した直後から快適に生活できるという魅力があります。しかしその分価格が高く、資産価値が下落するリスクもあります。一方、築古物件は価格が安いため購入しやすく、リノベーションで自分好みの空間を作れる自由度がありますが、修繕や耐震性、管理状態など注意点も多くなります。
例えば、築5年のマンションでは、最新の住宅設備（食洗機、浴室乾燥機、床暖房など）が標準装備されており、すぐにでも快適な生活を始めることができます。ただし、価格は築年数に応じたプレミアムがついているため、同条件の中古マンションと比べて2割以上高いケースも多いです。逆に築30年のマンションでは、構造がしっかりしていれば、購入価格を抑えてリノベーションに予算を回すことで、まるで新築のような仕上がりにすることも可能です。ただし、購入前には配管や共用部の劣化、管理体制の確認が必須となります。
築浅と築古、どちらが優れているという話ではありません。それぞれの特徴を理解し、自分の住まいに対する価値観や予算、将来のライフプランに照らして選ぶことが大切です。大事なのは「物件を選ぶ目」と「自己分析の精度」です。
中古マンションの買い時を決める経済指標とは？
住宅ローン金利の動向に注目
中古マンションの買い時を考える上で、住宅ローン金利の動向は非常に重要な判断材料となります。
住宅ローンは数十年にわたって返済していくものです。その金利がわずかに変動するだけでも、支払総額に数百万円の差が生じることがあります。特に現在のような金利上昇が視野に入っているタイミングでは、ローン契約時の金利が家計に与える影響は無視できません。また、金利が低ければそれだけ借入可能額が増え、選べる物件の幅も広がります。
例えば、3,000万円を借入し、35年返済、金利1.0%の固定金利とした場合、総返済額は約3,570万円です。しかし、金利が1.5%になると、総返済額は約3,800万円近くに跳ね上がります。これは月々の支払額で見ても6,000〜7,000円の違いが出てくる計算です。年間で8万円以上の差があり、それが35年間続くとなれば、金利が購入判断に与える影響の大きさは明らかです。
今後の金利上昇リスクを考慮すれば、現時点で低金利の恩恵を受けられるうちに購入することは、長期的に見て賢明な判断となります。中古マンションの購入タイミングを見極める上では、金利の動きに敏感になることが不可欠です。
不動産価格の上昇・下落サイクルを理解しよう
不動産価格の上昇・下落には一定のサイクルがあり、これを理解することで中古マンションの買い時を見極めやすくなります。
不動産市場は常に変動しており、経済の景気循環や政策、人口動態、金融環境などの影響を強く受けます。これらの要因によって価格は上下を繰り返しますが、その動きには一定の傾向や周期性が見られるため、タイミング次第では「高値掴み」を避けることも可能です。
過去10年を振り返ると、2013年の金融緩和以降、住宅価格は首都圏を中心に急上昇してきました。しかし、2023年〜2024年頃から価格の天井感が出始め、2025年に入り「横ばい」や「やや下落」の兆しも見え始めています。これに伴い、買い控えの動きも一部で見られています。こうした動向を掴んでいれば、価格が落ち着いたタイミングでの購入が可能になり、より有利な条件で物件を手に入れられるかもしれません。
不動産価格のサイクルを冷静に分析し、「今は高値圏なのか、それとも調整局面なのか」を見極めることができれば、より戦略的に買い時を選ぶことが可能です。感情ではなく、データに基づいた判断が、住宅購入の成功につながります。
2025年の中古マンション市場動向と買い時予測
首都圏と地方で異なる買い時のタイミング
2025年の中古マンション市場は、首都圏と地方都市で動きが異なっており、地域ごとに「買い時」が変わってきます。
首都圏では依然として人口の流入が続いているため、需要が高く、価格も高止まりする傾向にあります。一方、地方都市や郊外では人口減少の影響で供給過多となり、価格がやや下落傾向にある地域も見受けられます。このように、地域ごとに経済状況や人口動態が異なることから、買い時の判断基準も変化してくるのです。
たとえば東京都内のターミナル駅から10分圏内の物件では、築20年を超える中古マンションでも5,000万円以上の価格がつくことは珍しくありません。
こうしたエリアでは、今後も価格の下落は限定的と見られており、「今後さらに値上がる前に買っておく」という考え方が現実的です。一方、地方では築浅にもかかわらず価格が横ばい、または値下がりしているエリアもあり、急いで買わずにしばらく様子を見るのが賢明な判断となるケースもあります。
地域の実情を理解せずに「全国的に価格が上がっている」と思い込むと、誤った判断をしてしまう可能性があります。中古マンションの買い時は全国共通ではなく、地域ごとの相場や将来の人口動態、交通網の整備計画なども含めて判断する必要があります。
マンション価格の二極化が進行中
2025年現在、中古マンション市場では「立地が良い・条件が良い物件」と「そうでない物件」とで、価格差が広がる“二極化”が顕著に進んでいます。
背景には、消費者がより価値ある物件を選ぶ傾向が強まっていることがあります。駅近、買い物環境の充実、学区の良さ、築年数や管理状態が良好な物件には、買い手が集中します。一方で、アクセスが悪かったり、修繕履歴が不十分な物件は、価格を下げないと売れないという状況が出始めています。
同じ築25年のマンションでも、都心駅から徒歩5分の物件は5,000万円超、郊外のバス便エリアでは2,000万円台というケースもあります。また、管理状態や共用部の修繕履歴によっても評価が大きく分かれ、買い手は「価格より中身」を重視するようになってきました。この傾向は、今後も続くと予想されています。
つまり、今後の中古マンション選びは「価格が安いから買う」のではなく、「価値に見合った価格かどうか」で判断する時代へとシフトしています。二極化が進む中、適正な評価ができる目と、信頼できる不動産会社のアドバイスが、より一層重要になります。
中古マンションの買い時と月別の価格差の真実
「3月がお得」の真偽を徹底解説
「不動産は3月に買うとお得」という説は有名ですが、現在では必ずしもそれが正しいとは限りません。
3月は人の移動が活発になる時期であり、転勤や入学、就職などの理由から物件の需要が高まるため、多くの売買契約が成立します。売主側としても「決算期に合わせて売りたい」という動きがあるため、表面上は価格交渉に応じやすい時期に見えるかもしれません。しかし、実際は需要が高まることで競争も激化し、むしろ価格が上昇するケースも少なくありません。
とある都市部では、2月から3月にかけて中古マンションの問い合わせ件数が1.5倍に増加すると言われています。結果として、好条件の物件は早い段階で売れてしまい、価格交渉の余地もほとんどないという現象が起きています。こうした背景から、「3月は得」ではなく「物件が動く＝競争が激しい」時期と捉えるのが妥当です。
「3月がお得」というのは一概には言えない時代になっています。価格交渉や好条件の物件を狙うのであれば、敢えて需要が落ち着いた4月〜6月や夏場の閑散期を狙うなど、視点を変えてみるのも一つの手です。
季節に惑わされない判断軸とは？
中古マンションを購入する際は、季節や月に左右されすぎるのではなく、自分の目的や条件に合致するかどうかを最優先にすべきです。
確かに不動産市場には繁忙期と閑散期がありますが、「良い物件」との出会いは常に不定期に訪れます。タイミングを狙いすぎて様子を見続けた結果、理想的な物件を逃してしまったという話も少なくありません。大切なのは「今この物件が、自分にとって本当に必要かどうか」という基準です。
例えば、4月に売り出された築25年の駅近マンションが、価格・立地・間取りともに理想通りだったとします。にもかかわらず、「まだ季節的に早い」「秋のほうが安いかもしれない」と判断して見送った結果、他の買い手に先を越されてしまったケースはよくあります。不動産は“縁もの”であり、後回しにすると取り返しがつかないこともあるのです。
中古マンションの買い時は「季節」ではなく「条件」が決めるという視点が重要です。自分の希望や生活環境、予算などに合った物件が現れたときこそが真の買い時であると認識し、迷わず動けるように準備をしておくことが、後悔しない住宅購入への近道です。
築年数別の中古マンションの特徴を知る
築10年以内：新築に近いが価格は割高
築10年以内の中古マンションは、新築に近い快適さが魅力ですが、価格は高くコストパフォーマンスはやや低くなる傾向があります。
築10年以内の物件は、外観も内装もほぼ新築と見分けがつかないほど綺麗で、最新の住宅設備が整っていることが多いです。そのため、「すぐに快適な暮らしを始めたい」と考える人には人気があります。しかし、購入価格が新築と大きく変わらない場合もあり、資産価値が下がるスピードや固定資産税の高さを踏まえると、割高感を持たれることがあります。
たとえば、東京都内の駅徒歩5分圏にある築7年の中古マンションは、新築時と比べて5%〜10%程度の価格差で販売されているケースが見られます。外装や共有設備にまだほとんど劣化がないため、「ほぼ新築」としての価値が残っています。しかし、数年後に同じ価格で売却しようとしても、今度は「築10年超」の扱いとなり、買い手側からは割安感を求められることもあるのです。
築10年以内の中古マンションは、快適さと安心感を求める人には最適ですが、価格面では割高なケースもあるため、ライフスタイルや将来的な資産価値も含めて慎重に検討する必要があります。
築20年：コストパフォーマンス良好で買い時に最適
築20年前後の中古マンションは、価格と住宅性能のバランスが良く、多くの専門家が「買い時」とする人気の築年数です。
築20年のマンションは、物件価格が新築時と比べて大幅に下落しており、購入費用を抑えながら、一定の住宅性能や立地の良さを確保できる点が魅力です。また、この年代の物件の多くは新耐震基準を満たしており、安全性の面でも安心です。大規模修繕が一度完了している物件が多いのもポイントです。
首都圏では、築20年前後の3LDKマンションが新築と比較して30〜40%安く購入できるケースも多く、リフォームやリノベーションに予算を回すことで、自分好みの住空間を作ることもできます。しかも、交通アクセスの良い場所にある物件も多く、生活利便性にも優れています。
築20年は価格・性能・安全性のバランスが取れた「買い時ゾーン」です。無理のない価格で希望の暮らしを実現しやすく、初めての住宅購入や子育て世代にもおすすめの選択肢と言えるでしょう。
築30年以上：リノベーションで理想の住まいに
築30年以上の中古マンションは、価格が手ごろで、リノベーションを前提にすれば理想の住まいを実現しやすい選択肢です。
この年代の物件は、価格が大幅に下がっているため、住宅ローンの負担を軽減しつつ、自分好みに住空間をカスタマイズできるという魅力があります。物件によっては、耐震補強済みだったり、管理組合がしっかりしている場合もあり、「古い＝悪い」とは一概に言えません。
たとえば築35年のマンションでも、駅近で管理が行き届いている物件は2,000万円以下で購入可能なケースもあります。その分、300〜500万円の予算で水回りや内装をリノベーションすれば、まるで新築のような空間が実現します。さらに、住宅ローン控除の対象になるケースもあり、コストを抑えながら理想の暮らしが手に入る点で注目されています。
築30年以上の物件は「安さ」と「自由な設計」の両方を手に入れられる選択肢です。物件の状態をしっかり見極めれば、価格以上の価値を見出せる可能性を秘めています。
資産価値が下がりにくい中古マンションの見分け方
適切な修繕履歴と管理体制のチェックポイント
中古マンションの資産価値を維持するには、適切な修繕履歴と管理体制が整っていることが非常に重要です。
建物は年月とともに劣化するため、計画的に修繕されていないと、物理的な老朽化だけでなく、資産としての価値も大きく損なわれます。また、管理が行き届いていない物件は共用部分が荒れていたり、将来の修繕に必要な資金が不足していることも多く、購入後に想定外の出費が発生するリスクがあります。
たとえば、築25年の中古マンションでも、大規模修繕工事を10〜15年ごとに適切に行っている物件では、外観や共有設備の劣化が少なく、将来的な資産価値の下落も緩やかです。反対に、修繕履歴が曖昧な物件は、購入後すぐに数百万円単位の修繕費が必要となるケースもあり、購入者にとって大きな負担となります。
資産価値の維持を重視するなら、修繕計画と管理状況をしっかり確認することが鉄則です。物件のパンフレットや販売資料だけでなく、管理組合の議事録や修繕履歴書、長期修繕計画などもチェックし、長く安心して住めるかを見極めましょう。
立地・構造・管理組合の健全性が鍵
中古マンションの資産価値を長期にわたって維持するためには、「立地」「構造」「管理組合の健全性」の3点が重要な判断基準となります。
まず立地は、駅からの距離や周辺環境、将来の再開発計画など、物件の流動性（売りやすさ）を左右します。構造については、耐震性能や遮音性、建物自体の施工品質が大切です。そして、管理組合がしっかり機能していない物件では、将来的な資産価値の低下を防げません。
たとえば、都心駅から徒歩5分以内にある築30年のマンションでも、鉄筋コンクリート構造で管理組合が活発に活動しているケースでは、資産価値が長く保たれています。一方で、郊外の物件で管理費・修繕積立金が極端に低い、もしくは管理会社に任せきりの物件では、いざという時に住民間でトラブルが起こることもあります。
資産価値が下がりにくい中古マンションを見分けるには、価格や築年数だけでなく、「立地・構造・管理」の3つを総合的にチェックすることが不可欠です。購入時点だけでなく、10年後、20年後の資産価値まで見通して判断することが、後悔しないマンション選びにつながります。
健康面と年齢から見る中古マンションの買い時
ローン審査の壁は健康状態が決め手になる
住宅ローンを利用して中古マンションを購入する際、実は「健康状態」が審査において非常に大きなポイントになることをご存知でしょうか？
ほとんどの住宅ローンは、団体信用生命保険（通称：団信）への加入が義務づけられており、この保険に入るには健康状態が良好である必要があります。持病があったり、過去に重篤な病歴がある場合、団信に加入できずローンそのものが組めないこともあるのです。つまり、住宅を購入できるかどうかは「健康であるかどうか」にも大きく左右されるということです。
実際に、40代で持病のある方がローン審査に通らなかったというケースは珍しくありません。また、糖尿病や高血圧など一見軽度と思える病気であっても、完治していない場合や通院中であれば審査に影響を与えることがあります。逆に、30代で健康体であれば、ローンの選択肢も広く、金利条件の良い商品も利用しやすくなります。
住宅購入のタイミングは、収入だけでなく健康状態にも大きく関わる問題です。「健康なうちに家を買う」というのは、気持ちの問題だけでなく、現実的かつ合理的な判断でもあるのです。
住宅購入のリミットは45歳まで？
住宅ローンを活用して中古マンションを購入するなら、できれば45歳までの購入が理想的だと言われています。
その理由は、年齢が上がるとローンの返済期間が短くなるからです。たとえば35年ローンを組もうとする場合、完済時年齢の上限（多くの銀行が75〜80歳）を超えてしまうと、ローン期間そのものが短縮され、毎月の返済額が高くなってしまいます。また、定年後も返済が続くとなれば、老後の生活設計にも大きな影響を及ぼします。
仮に40歳で4,000万円の物件を購入し、35年ローンを組もうとした場合、完済時年齢は75歳です。これが45歳だと、同じ期間でローンが組める銀行は減り、最長30年までになることもあります。すると月々の返済額は増え、借入可能額も減ってしまう可能性があるのです。
年齢を重ねてからの購入は、「借りられる金額」や「返せる期間」に制約が出てきます。住宅購入は、将来設計と合わせてタイミングを計ることが大切であり、45歳までの購入は一つの目安として捉えておくとよいでしょう。
中古マンション購入で後悔しないための注意点
リノベーション費用と建物寿命のバランス
築年数の古い中古マンションを購入してリノベーションする際は、「建物の寿命」と「改修費用」のバランスをしっかりと考えることが大切です。
リノベーションによって見た目や設備を一新しても、建物自体の寿命が迫っていれば、数年後に建て替えや大規模修繕の議論が始まり、追加で大きな出費が発生する可能性があります。また、リノベーション費用は想像以上に高額になるケースもあり、結果として「割安どころか高い買い物だった」と感じる方も少なくありません。
例えば、築40年のマンションを1,500万円で購入し、600万円かけてリノベーションした場合、合計で2,100万円の出費になります。一見すると新築より安いように感じられますが、実際には建物自体が10年後に建て替え対象となったり、修繕費の大幅増が決まっている可能性もあります。こうした将来のコストを見落としたまま購入を決断すると、後々「リスクを見誤った」と後悔することになります。
リノベーションを前提に中古マンションを購入する場合、見た目の新しさだけに捉われず、建物の寿命や修繕履歴、将来の再建計画にも目を向けましょう。費用対効果を長期視点で見極めることが、満足度の高い住まいづくりにつながります。
リノベーションと似た意味を持つ「スケルトンリフォーム」について、以下で詳しく解説いたします。
関連記事：スケルトンリフォームとは何か知りたい人のためにメリットデメリット費用や流れまでを徹底解説
また、リノベーションマンションについては、こちらをお読みいただければと思います。
関連記事：リノベーションマンションとは？新築とは違う賢い選択肢である理由を徹底解説
将来の売却や住み替えも視野に入れる
中古マンションを購入する際は、「永住するつもり」だとしても、将来的な売却や住み替えの可能性も考慮に入れて選ぶべきです。
人生の状況は思いがけず変わるものです。転勤、家族構成の変化、介護などによって、住まいを手放す必要が生じるかもしれません。その際に、売れにくい物件や価値が大きく下落している物件では、売却が難航したり、大きな損失を抱えるリスクがあります。
例えば郊外の駅から遠い立地にある中古マンションは、購入時の価格は抑えられますが、将来的に買い手が見つかりにくくなるリスクが高まります。反対に、駅近や商業施設が充実したエリアの物件であれば、築年数が経過しても一定の需要があり、売却時にも有利になる傾向があります。
中古マンションを選ぶ際は、「今の自分にとって快適か」だけでなく、「将来売るとしたらどうか」という視点も持つことが重要です。立地・需要・築年数・管理状況を総合的に見極めることで、将来的なリスクを最小限に抑えた賢い選択ができるようになります。
中古マンションの買い時を見極めよう
中古マンション買い時の最終判断は「今の自分に合うかどうか」
中古マンションの買い時を最終的に決めるのは、市場の動きでも築年数でもなく、「今の自分の状況に合っているかどうか」が最大の判断材料です。
不動産市場には「高い・安い」「買い時・待ち時」といったトレンドがありますが、それが必ずしも自分にとってベストなタイミングとは限りません。金利が低くても収入が不安定であればリスクが高くなりますし、物件価格が下がっていても引っ越しできない家庭の事情があれば購入の意味が薄れます。「数字」や「周囲の動向」ではなく、「自分の生活」に照らし合わせた判断が最も正確なのです。
たとえば、30代で共働きの夫婦が子どもの誕生を機に広い住まいを探している場合、少し価格が高くても立地や間取りが理想に近ければ、その時点が「買い時」になります。逆に、価格が安く理想的な条件の物件が見つかっても、転職直後で収入が不安定な状況ではリスクが高くなり、見送る判断が正解となることもあります。
中古マンションの買い時は、経済状況や築年数の情報ももちろん大切ですが、最終的には「今の自分にとって買う意味があるかどうか」で決めることが大切です。冷静に、現実的に、そして長期的な視点で自分にとってベストなタイミングを見極めていきましょう。
